Le marché immobilier grec offre un large éventail d’options aux acheteurs étrangers souhaitant s’installer en Grèce, investir dans l’immobilier pour générer des revenus ou simplement acquérir une maison pour y passer leurs vacances.
Cependant, le processus peut s’avérer complexe pour ceux qui ne maîtrisent pas la langue, la législation, la bureaucratie ou la culture grecques.
Il est donc essentiel de comprendre les étapes de base, les risques potentiels et de faire appel à des professionnels qualifiés pour garantir le bon déroulement de la transaction d’acquisition.
Tout d’abord, il convient de noter que toute personne peut acheter un bien immobilier en Grèce, y compris les étrangers, résidant ou pas en Grèce. Certaines restrictions peuvent toutefois s’appliquer aux ressortissants de pays tiers (c’est-à-dire des pays non- membres de l’UE). Plus particulièrement dans certaines régions de Grèce, notamment celles proches des frontières, une autorisation spécifique est requise.
Il est également important de noter que l’acheteur potentiel n’est pas tenu de se rendre en Grèce personnellement ni d’y rester pendant toute la procédure d’acquisition. Il/ elle peut organiser la finalisation de l’achat en donnant une procuration à une personne de confiance, souvent un avocat. Cela est particulièrement pratique si l’on considère que la conclusion de la vente peut prendre quelques semaines ou quelques mois, selon le cas.
Trouver un bien immobilier en Grèce.
La recherche du bien idéal, répondant aux besoins et aux critères de chaque acheteur potentiel, commence généralement par la prise de contact avec un ou plusieurs agents immobiliers. Les honoraires de ces derniers peuvent varier, mais en pratique, ils s’élèvent généralement à environ 2 % de la valeur du bien + TVA (dont le taux actuel est de 24 %).
Avant la visite des biens immobiliers en Grèce, les agents demandent à l’acheteur potentiel de signer un contrat, par lequel l’acheteur potentiel s’engage à payer les honoraires de l’agent et à ne pas procéder à l’achat du bien visité sans l’intervention de l’agent. Les acheteurs potentiels de biens immobiliers en Grèce doivent toutefois veiller à ne signer aucun autre document (tel qu’un avant- contrat de promesse de vente). Il est également déconseillé de verser des fonds avant d’avoir consulté un avocat et d’avoir confirmé l’état des titres de propriété.
Vérification préalable des titres de propriété du bien immobilier.
Après avoir trouvé le bien immobilier qui lui convient, il est conseillé à l’acheteur potentiel de faire appel à un avocat qualifié et de lui demander d’effectuer une vérification préalable des titres de propriété. Cette étape est importante, car avant de signer tout document ou de verser une somme (dépôt de garantie) au vendeur, l’acheteur doit s’assurer que ce dernier est bien le propriétaire légal du bien vendu, que celui-ci est correctement enregistré au registre foncier compétent et qu’il est libre d’hypothèque ou autre sureté réelle.
Outre le rapport de vérification préalable, l’avocat fait appel à un notaire de confiance, entreprends de gérer toutes les formalités administratives et à examiner tous les documents transmis par le vendeur. Il coordonne la procédure et assure la liaison avec toutes les parties concernées afin de garantir les droits de l’acheteur.
Versement d’un dépôt de garantie et avant- contrat de promesse de vente.
Une fois que les parties se sont mises d’accord sur le bien, le prix et que les titres ont été vérifiés par l’avocat, il est d’usage que le vendeur demande à l’acheteur le versement d’une partie du prix d’achat afin de lancer la procédure de rassemblement des documents de vente. Il est important que le vendeur ne verse aucun montant avant la signature d’un avant- contrat. Ce document doit être rédigé, ou au moins examiné par l’avocat de l’acheteur, et contenir toutes les conditions générales convenues oralement entre les parties. Bien que la solution la plus sûre soit de conclure un avant- contrat sous forme notariée, les parties optent souvent pour un contrat sous seing privé, pour des raisons de rapidité et de coût.
Numéro fiscal grec.
Un autre point important que les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Grèce doivent savoir, est qu’il est essentiel pour l’acheteur de s’enregistrer auprès des autorités fiscales grecques et d’obtenir un numéro fiscal grec. Ce numéro est essentiel, car aucun contrat d’achat ne peut être conclu sans lui. Si l’acheteur n’est pas résident fiscal grec, il recevra un numéro fiscal grec spécial pour les non-résidents fiscaux. Cette procédure peut être effectuée par l’intermédiaire d’un professionnel de confiance (avocat ou comptable) au moyen d’une procuration. Si l’acheteur n’est pas résident fiscal grec, il devra désigner un résident fiscal grec comme représentant fiscal en Grèce. Cette personne est désignée pour communiquer avec les autorités fiscales. Outre le numéro fiscal grec, il est important de recevoir des codes d’accès en ligne pour les services électroniques des autorités fiscales. Cela permettra au contribuable et/ou à son comptable d’accéder à ses informations fiscales, de remplir ses déclarations fiscales et d’être informé de ses obligations fiscales en cours.
Inspection de l’immeuble par un ingénieur civil.
Bien que les documents fournis par le vendeur au notaire pour la préparation du contrat d’achat comportent plusieurs documents rédiges par un ingénieur civil, il est conseillé à l’acheteur de faire appel à un ingénieur civil pour inspecter le bien d’un point de vue structurel et technique et s’assurer que le bien peut être utilisé de la façon souhaitée par l’acheteur (par exemple, si l’acheteur souhaite construire sur le bien, il est important de vérifier qu’un permis de construire approprié peut être délivré et/ou qu’il n’existe aucune restriction).
Le contrat de vente et d’achat.
L’achat et la vente de biens immobiliers doivent être sous forme d’acte notarié. Par conséquent, une fois que les parties sont d’accord sur les termes de la transaction, un notaire est désigné pour rassembler un certain nombre de documents et rédiger un acte de vente notarié. Il s’agit généralement de la partie la plus longue du processus. Le vendeur doit rassembler et fournir les documents, qui sont examinés par le notaire et les conseillers de l’acheteur, qui peuvent exiger des modifications et des corrections. Le contrat de vente est toujours rédigé en grec et les parties peuvent être représentées par procuration si elles ne peuvent être présentes en personne. La présence du conseiller juridique de chaque partie est fortement recommandée à ce stade, afin de garantir la transposition correcte de toutes les conditions convenues entre les parties et de garantir la protection des droits de chaque partie. L’acheteur choisit généralement le notaire et prend en charge les frais de notaire ainsi que la taxe correspondante (droits de mutation).
Le paiement du prix.
Le paiement du prix d’achat est généralement effectué lors de la signature de l’acte notarié. Das les cas de réception immédiate des fonds par le vendeur (par exemple, lorsque le virement est effectué par virement bancaire depuis la même banque), aucune disposition particulière n’est prévue dans l’acte. Si, toutefois, le prix n’est pas payé le jour même de signature de l’acte, en totalité ou en partie, il est d’usage d’inclure dans l’acte des dispositions particulières afin de préserver les droits du vendeur. Il peut s’agir du droit d’enregistrer une hypothèque, de l’inclusion d’une condition suspensive ou résolutoire, et un second acte est souvent signé une fois le prix total payé. Selon le cas, d’autres particularités peuvent s’appliquer concernant le mode de paiement du prix (par exemple, en cas d’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un Golden Visa) ou lorsqu’un prêt est utilisé .
Enregistrement des droits de propriété.
Une fois le contrat signé, le notaire en délivre une copie à chacune des parties. L’acheteur doit ensuite s’assurer qu’une copie du contrat est déposée au registre foncier ou au bureau du cadastre local (selon le cas), ce qui garantira l’enregistrement et la publication de ses droits de propriété.
Déclaration auprès des autorités fiscales.
Le vendeur et l’acheteur doivent également déclarer la transaction auprès des autorités fiscales. Pour le vendeur, cela implique de supprimer le bien vendu de son patrimoine déclaré aux autorités fiscales, tandis que pour l’acheteur, cela implique de le déclarer comme faisant partie de son patrimoine.
Taxe foncière annuelle.
Une fois le bien enregistré au nom de l’acquéreur, celui-ci devra s’acquitter de la taxe foncière annuelle (ENFIA). La taxe foncière annuelle est due par le propriétaire d’un bien au 1er janvier de chaque année. Elle est généralement calculée et payable au cours du deuxième trimestre de l’année, en un ou plusieurs versements.
Autres informations utiles :
• Compte bancaire : il n’est pas obligatoire de posséder un compte bancaire en Grèce pour acheter ou posséder un bien immobilier en Grèce. L’ouverture d’un compte bancaire en Grèce peut généralement prendre un certain temps et nécessiter la fourniture de nombreux documents à la banque. Cependant, il peut s’avérer nécessaire eu pratique d’en ouvrir un, que ce soit pour le paiement rapide du prix d’achat, le paiement des divers frais, taxes et factures liés au bien, ou pour percevoir les loyers (en cas de location du bien).
• Frais de transaction : les acheteurs potentiels doivent prendre en charge les droits de mutation, les honoraires d’avocat, de notaire, d’ingénieur civil et d’expert-comptable, les frais d’enregistrement foncier et les honoraires de l’agent immobilier. Il est conseillé de demander une estimation de ces frais lors de la recherche d’un bien, car la plupart des honoraires et frais sont calculés en fonction du prix ou de la valeur du bien.
• Golden visa – permit de séjour pour les propriétaires de biens immobiliers : les ressortissants non européens propriétaires de biens immobiliers en Grèce d’une valeur de 250 000 euros (ou 400 000 euros ou 800 000 euros dans certaines zones géographiques) peuvent déposer une demande de permis de séjour grec valable pendant 5 ans (renouvelables). Vous trouverez plus d’informations sur la Golden Visa Grecque ici.
• Bail : les propriétaires de biens immobiliers (y compris les bénéficiaires du Golden Visa) peuvent louer leur bien et percevoir des revenus. Il est conseillé de ne signer aucun document ni bail avant d’avoir obtenu un conseil juridique, afin de bien comprendre le régime des baux applicable et de préserver vos droits.
• Impôts : comme indiqué précédemment, les propriétaires de biens immobiliers en Grèce doivent s’acquitter d’un impôt foncier annuel. S’ils perçoivent des revenus locatifs, l’impôt sur le revenu doit également être payé sur ces revenus.
Nos services.
Notre équipe d’avocats a beaucoup d’expérience dans la gestion rapide de toutes les questions liées à la vente et à l’achat de biens immobiliers en Grèce ainsi que dans les dossiers d’achat de biens immobiliers en Grèce par des étrangers ou des Grecs de la diaspora.
Nous agissons souvent par procuration avec des pouvoirs spécifiques (limités) afin d’éviter à nos clients de devoir se déplacer ou de rester en Grèce pendant toute la procédure.
De plus, si nos clients le souhaitent, nous pouvons les mettre en contact avec un réseau de professionnels de confiance (comptables, notaires, ingénieurs civils, etc.) bien habitués à travailler avec des étrangers.
*Cette publication est fournie à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour plus d’informations et de conseils sur ce sujet, veuillez nous contacter.
