Рынок недвижимости Греции предлагает иностранным потенциальным покупателям, заинтересованным в переезде в Грецию, вложении средств в объекты недвижимости с целью получения дохода или приобретении дома для отдыха, широкий спектр возможностей.
Однако данный процесс может показаться сложным для тех, кто не знаком с греческим языком, законодательством, бюрократическими процедурами или культурой.
Поэтому крайне важно понимать основные этапы, возможные риски и нанять квалифицированных специалистов для обеспечения надлежащего завершения сделки.
Общие положения.
Прежде всего, стоит отметить, что любой человек имеет право приобрести недвижимость в Греции, включая иностранных граждан, независимо от того, проживают они в стране или нет. Однако для граждан стран, не входящих в ЕС, могут применяться определённые ограничения. В частности, в некоторых приграничных регионах Греции требуется получение специального разрешения.
Также важно понимать, что потенциальному покупателю не обязательно лично приезжать в Грецию или находиться там на протяжении всей процедуры. Сделку можно осуществить посредством выдачи доверенности надёжному лицу, часто юристу. Это особенно удобно, учитывая, что процесс покупки может занять несколько недель или месяцев в зависимости от конкретных обстоятельств.
Поиск объекта недвижимости.
Поиск подходящей недвижимости, исходя из потребностей покупателя, как правило, начинается с обращения к одному или нескольким агентам по недвижимости. Размер вознаграждения агентов может варьироваться, но на практике обычно составляет около 2% от стоимости объекта недвижимости плюс НДС (в настоящее время — 24%). До показа объектов агент, как правило, просит покупателя подписать соглашение о сотрудничестве, по которому покупатель обязуется уплатить комиссию и не приобретать объект, показанный агентом, без его участия.
Потенциальным покупателям следует проявлять осторожность и не подписывать других обязательных документов (таких как соглашения о задатке) и не переводить денежные средства до получения юридической консультации и подтверждения юридической “чистоты” объекта.
Юридическая проверка (due diligence).
После выбора объекта недвижимости рекомендуется нанять квалифицированного юриста, чтобы он провёл юридическую проверку правоустанавливающих документов на объект. Это необходимо, чтобы убедиться, что продавец действительно является законным собственником, что право собственности правильно зарегистрировано в соответствующем регистрирующем органе, и что на объекте отсутствуют обременения. Юрист также подберёт нотариуса, займётся всей документацией и проверит документы, полученные от продавца. Он будет координировать процесс и взаимодействовать со всеми сторонами сделки с целью защиты интересов покупателя.
Оплата задатка и соглашение о задатке.
После достижения соглашения о цене и проверки титулов продавец обычно требует задаток, чтобы начать сбор документов. Важно не переводить деньги без подписания соглашения о задатке. Это соглашение должно быть составлено или, как минимум, проверено юристом покупателя и включать все существенные условия, оговорённые сторонами. Хотя наиболее безопасным вариантом является нотариальное соглашение, на практике стороны часто подписывают частное соглашение, руководствуясь соображениями скорости и экономии.
Греческий налоговый номер.
Иностранные покупатели обязаны зарегистрироваться в налоговых органах Греции и получить налоговый номер (ΑΦΜ). Без него невозможно заключить договор купли-продажи. Если покупатель не является налоговым резидентом Греции, он получает специальный номер для нерезидентов. Эту процедуру можно осуществить по доверенности через юриста или бухгалтера. При этом покупатель должен назначить налогового представителя, проживающего в Греции, для контакта с налоговыми органами. Также необходимо получить коды доступа к онлайн-сервисам налоговой службы, чтобы подавать декларации и отслеживать задолженности.
Техническое обследование объекта.
Несмотря на наличие инженерных документов в пакете, передаваемом нотариусу, рекомендуется нанять инженера-строителя для технической оценки объекта и подтверждения возможности его использования по назначению (например, возможности строительства, отсутствия ограничений и т.п.).
Договор купли-продажи.
Оформление перехода права собственности на недвижимость осуществляется исключительно посредством нотариального акта. После согласования условий сделки нотариус собирает документы, подготавливает и оформляет договор. Это наиболее продолжительный этап, поскольку требует сбора значительного объёма документов продавцом, их проверки и возможной корректировки. Договор составляется на греческом языке. Стороны могут действовать через доверенное лицо. Присутствие юристов сторон на заключении договора крайне рекомендуется.
Покупатель, как правило, выбирает нотариуса и несёт расходы на его услуги, а также оплачивает налог на передачу прав собственности.
Оплата стоимости объекта.
Оплата, как правило, производится в момент подписания нотариального акта. Если же полная оплата не происходит в тот же день, в договор включаются специальные положения для защиты продавца, например, условие о последующем переходе права, возможность регистрации ипотеки и т.п.
В случае покупки с целью получения “Золотой визы” или с использованием кредита могут применяться иные механизмы оплаты.
Регистрация права собственности.
После подписания договора нотариус передаёт его копии сторонам. Затем покупатель обязан зарегистрировать право собственности в местном земельном реестре или кадастровом органе.
Регистрация в налоговых органах.
Продавец и покупатель обязаны зарегистрировать сделку в налоговой службе. Продавец исключает объект из своей налоговой декларации, а покупатель включает — как своё имущество.
Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA).
С момента регистрации объекта на имя покупателя, последний обязан ежегодно уплачивать налог на недвижимость. Обязанность возникает на 1 января каждого года. Налог, как правило, подлежит уплате во втором квартале года, единовременно или в рассрочку.
Дополнительная информация:
• Банковский счёт: наличие банковского счёта в Греции не требуется, но может быть удобно. Открытие требует предоставления множества документов и может занять время.
• Расходы: покупатель оплачивает налог на передачу, услуги юриста, нотариуса, инженера, бухгалтера, регистрационные сборы, комиссию агенту. Стоит заранее запросить смету расходов.
• “Золотая виза”: граждане стран вне ЕС, приобретшие недвижимость стоимостью от 250 000 евро (400 000 или 800 000 евро в отдельных зонах), могут претендовать на ВНЖ сроком на 5 лет.
• Аренда: владелец может сдавать недвижимость в аренду, включая владельцев “Золотой визы”. Перед подписанием договора аренды рекомендуется получить юридическую консультацию.
• Налоги: помимо ENFIA, при сдаче в аренду — уплата подоходного налога на арендный доход.
Наши услуги.
Наши юристы обладают опытом сопровождения сделок с недвижимостью в Греции в максимально оперативной и экономичной форме. Мы особенно компетентны в работе с иностранными клиентами и представителями греческой диаспоры. Часто действуем по доверенности с ограниченными полномочиями, без необходимости личного присутствия клиента в Греции.
При необходимости, мы предоставим доступ к сети проверенных специалистов (бухгалтеров, нотариусов, инженеров и др.), говорящих по-английски и имеющих опыт работы с иностранцами.
Настоящая публикация предоставлена исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией. Для получения дополнительной информации и индивидуальной правовой помощи, пожалуйста, свяжитесь с нами.
