Greece ranks among the top retirement destinations globally, placed around 12th best country in the world for retirees in the Global Retirement Report 2025, based on factors like ease of relocation, cost of living, and incentives. In the last three years, more than 1,500 investors, pensioners and professionals have reportedly relocated to Greece.

Greece is especially attractive to foreign pensioners because it offers a mix of relaxed living, warm climate, and deep everyday culture at a human pace. The cost of living in many regions in Greece remains lower than in many places in northern Europe or North America.

Additionally, Greece has introduced attractive regimes for people who wish to invest or transfer their tax residence to the country.

Tax incentives for pensioners transferring their tax residence in Greece

The Greek Income Tax Code provides for an alternative taxation of income arising from pensions abroad, for natural persons who transfer their tax residence in Greece.

More particularly, it is provided that the pensioner shall pay each fiscal year, tax at the rate of 7% for his income arising abroad.

Conditions:

• The pensioner was not a Greek tax resident for the previous 5 years out of 6 before the transfer of his tax residence to Greece
• The pensioner transfers his tax residence from a country with which there is an agreement for administrative cooperation in tax matters with Greece.

Duration:

The application of these provisions begins on the following year from the fiscal year in which the application is submitted, and it expires after 15 fiscal years.

Residence Permit Options for pensioners wising to retire in Greece

For pensioners arriving from non- European Union countries, there exist residence permits options allowing them to reside permanently in Greece.

Golden visa:

The Greek Golden Visa Program typically refers to the residence permit which is available to investors in real estate in Greece.

The Greek Golden Visa Program is very popular, as it is one of the most affordable ones worldwide, and it provides to the applicants the right to live in Greece as well as visa-free access to Europe’s Schengen Area.

The amount of investment in real estate starts at 250 000 euros (but it can be 400 000 euros or 800 000 euros depending on the type of property and the location of the property).

Other than real estate, investment into start-ups or securities or bank deposits also gives access to residence permits for investors.

Financially independent persons:

Persons who demonstrate that they have the requisite income in order to be qualified as financially independent may apply for a residence permit in Greece, valid for 3 years, and which may be renewed (provided that the requirements are still met at the time of renewal).

The minimum amount of the income is 3500 euros per month and is increased by 20% for the spouse. The income may be proved by a pension from abroad, a bank account or other proof that the person disposes of financial means of a legal origin.

This type of permit, allows the beneficiary to reside legally in Greece, provided that he/she is not allowed to exercise any professional or business activity in Greece, either as an employee or an independent professional.

Should you require any additional information, please do not hesitate to contact us. Our team is ready to advise and assist you in planning your relocation to Greece.

This publication is for informational purposes only, and does not constitute legal or tax advice.

The post RELOCATION OF PENSIONERS TO GREECE appeared first on International Legal Advisors.

Η Αρχή Διασφάλισης του Απορρήτου των Επικοινωνιών (ΑΔΑΕ) με απόφαση που δημοσιεύτηκε στις 7 Αυγούστου 2025, εξέδωσε νέο Κανονισμό για τη Διασφάλιση του Απορρήτου στις Ηλεκτρονικές Επικοινωνίες.

Ο Κανονισμός αυτός αφορά τους «πάροχους», δηλαδή όλα τα πρόσωπα που παρέχουν δημόσια δίκτυα ηλεκτρονικών επικοινωνιών ή διαθέσιμες στο κοινό υπηρεσίες ηλεκτρονικών επικοινωνιών.

Με τον Κανονισμό αυτό η ΑΔΑΕ καθορίζει τα τεχνικά και οργανωτικά μέτρα που πρέπει να λαμβάνουν οι πάροχοι για τη διασφάλιση του απορρήτου των επικοινωνιών, με την κατάλληλη διαχείριση του κινδύνου όσον αφορά στην ασφάλεια των δικτύων και των υπηρεσιών τους.

Πιο συγκεκριμένα, αφορούν το απόρρητο των δικτύων και των υπηρεσιών ηλεκτρονικών επικοινωνιών, καθώς και των δεδομένων που αποθηκεύονται, μεταδίδονται ή υποβάλλονται σε επεξεργασία μέσω αυτών.  

Οι πάροχοι, με την εξαίρεση ορισμένων παρόχων που παρέχουν ορισμένες κατηγορίες δικτύων και υπηρεσιών, υποχρεούνται να διαθέτουν και να εφαρμόζουν Πολιτική Ασφαλείας Δικτύων και Υπηρεσιών (Networks and Services Security Policy), σύμφωνα με την προαναφερόμενη Απόφαση.

Με την νέα απόφαση αυτή και καταργούνται οι προηγούμενες Αποφάσεις της ΑΔΑΕ του 2011 και του 2024 καθώς και οι Πολιτικές Ασφαλείας που είχαν εγκριθεί βάσει αυτών.

Τι πρέπει να κάνουν τώρα οι πάροχοι:

1. Να υποβάλλουν στην ΑΔΑΕ, μέχρι τις 7 Οκτωβρίου 2025, υπεύθυνη δήλωση  του νομίμου εκπροσώπου τους με την οποία να δηλώνουν ορισμένα στοιχεία που προβλέπει συγκεκριμένα η απόφαση.
2. Να συντάξουν στα ελληνικά και να υλοποιήσουν νέα Πολιτική Ασφαλείας Δικτύων και Υπηρεσιών έως τις 7 Μαϊου 2026. Σε περίπτωση έναρξης ή μεταβολής των αντίστοιχων δραστηριοτήτων η προθεσμία είναι 12 μήνες από την αντίστοιχη έναρξη ή μεταβολή.
3. Να υποβάλλουν στην ΑΑΔΕ προς έγκριση μέχρι τις 7 Νοεμβρίου 2025, Πολιτική Ασφαλείας Δικτύων και Υπηρεσιών, εφόσον εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Ν. 3674/2008 (δηλαδή εφόσον παρέχουν τις ακόλουθες υπηρεσίες: Σταθερές υπηρεσίες διαπροσωπικών επικοινωνιών βάσει αριθμών, Κινητές υπηρεσίες διαπροσωπικών επικοινωνιών βάσει αριθμών). Σε περίπτωση έναρξης ή μεταβολής των αντίστοιχων δραστηριοτήτων η προθεσμία είναι 6 μήνες από την αντίστοιχη έναρξη ή μεταβολή.

Για να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας παρακαλώ δείτε εδώ.

The post ΝΕΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΑΔΑΕ ΓΙΑ ΤΗΝ ΔΙΑΣΦΑΛΙΣΗ ΤΟΥ ΑΠΟΡΡΗΤΟΥ ΣΤΙΣ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΕΣ ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΕΣ appeared first on International Legal Advisors.

Программа «Золотая виза» Греции предоставляет вид на жительство инвесторам, приобретающим недвижимость в Греции.

Данная программа пользуется большой популярностью среди инвесторов, так как является одной из самых доступных в Европе и предоставляет заявителям право на проживание в Греции, а также безвизовый въезд в страны Шенгенской зоны.

ОСНОВНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

• Минимальный объем инвестиций: 250 000 евро
• Вид на жительство: на 5 лет – с возможностью продления
• Срок рассмотрения: 2 месяца с момента подачи заявления (в соответствии с законом), но на практике может занять больше времени в зависимости от местных органов
• Личное присутствие заявителя в Греции при подаче заявления не требуется

КРИТЕРИИ ИНВЕСТИЦИИ:

1. Инвестирование в недвижимость в Греции:
   – Приобретение недвижимости в Греции, или
   – Приобретение недвижимости через полностью принадлежащую инвестору компанию, зарегистрированную в Греции или в другом государстве – члене ЕС, или
   – Долгосрочная аренда туристического комплекса или таймшеринговый договор, или
   – Приобретение полной собственности в порядке наследования (по закону или по завещанию), либо дарения от родителей.
2. Минимальная сумма инвестиций:
   В соответствии с новым Иммиграционным кодексом, сумма инвестиций зависит от типа и местоположения объекта:

• 250 000 евро – при приобретении одного объекта, переведенного в жилой фонд, при условии, что изменение назначения объекта завершено до подачи заявления на ВНЖ, но после 05.04.2024.
• 250 000 евро – для объектов, представляющих архитектурную ценность, при условии проведения реставрационных или реконструкционных работ. Продажа объекта до завершения работ — недействительна.
• 400 000 евро – для всех прочих объектов недвижимости, не входящих в вышеуказанные категории, за исключением объектов в регионах повышенной стоимости. Минимальная площадь – 120 кв. м.
• 800 000 евро – для недвижимости, расположенной в следующих регионах:
  • Аттика (Афины и пригороды)
  • Салоники
  • Острова Миконос и Санторини
  • Все острова с населением более 3100 человек
  Площадь объекта (если это квартира или здание) должна составлять не менее 120 кв. м.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ:
Инвесторы вправе сдавать объекты в аренду и получать доход.
Однако запрещено сдавать недвижимость, приобретенную для получения ВНЖ, в краткосрочную аренду (или субаренду) в рамках платформ экономики совместного потребления.
Кроме того, недвижимость, переведённая в жилой фонд, не может использоваться в качестве юридического адреса или филиала компании.

Определения:

• Экономика совместного потребления – любая модель, при которой цифровые платформы предоставляют открытый рынок для временного использования объектов или услуг, часто от частных лиц.
• Краткосрочная аренда – аренда или субаренда сроком менее 60 дней, при условии, что не предоставляются иные услуги, кроме проживания и постельных принадлежностей.
• Долгосрочная аренда или субаренда туристическим компаниям, сопровождаемая предоставлением услуг (например, гостиничных), разрешена, если объект не переведен в жилой фонд.

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО:

Инвесторы в недвижимость, ценные бумаги и банковские вклады могут подать заявление на 5-летний ВНЖ (золотую визу), с возможностью продления при сохранении условий инвестирования.
Главный заявитель может включить в заявление:
– Супруга/супругу
– Детей до 21 года
– Родителей обоих супругов

ПРЕИМУЩЕСТВА:

√ 5-летний ВНЖ для всей семьи
√ Безвизовые поездки в страны Шенгенской зоны до 3 месяцев за полгода
√ Одна из самых доступных программ в ЕС – от 250 000 евро
√ Возможность сдачи объекта в аренду
√ Отсутствие требования обязательного проживания в Греции
√ Возможность подачи заявления без личного визита в Грецию, по доверенности
√ Быстрая процедура получения ВНЖ
√ Возможность инвестировать через юридическое лицо

КАК МЫ МОЖЕМ ПОМОЧЬ:

1. Подбор подходящей инвестиционной недвижимости
2. Сопровождение сделки: правовая проверка объекта, координация всех сторон
3. Подготовка доверенности, взаимодействие с греческими консульствами
4. Подготовка и подача пакета документов на золотую визу
5. Сопровождение при сдаче биометрических данных
6. Управление недвижимостью, смена коммунальных счетов, составление договоров аренды и другое представительство

Информация предоставлена исключительно в ознакомительных целях и не является юридической консультацией. За подробной информацией обращайтесь напрямую.

The post «ЗОЛОТАЯ ВИЗА» ГРЕЦИИ: ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ appeared first on International Legal Advisors.

Налогообложение в Греции: кто обязан уплачивать подоходный налог в Греции?

Налоговый резидент Греции подлежит налогообложению в Греции в отношении своего налогооблагаемого дохода как в Греции, так и за ее пределами, то есть с мирового дохода, полученного в течение соответствующего налогового года.

Лицо, не являющееся налоговым резидентом Греции, облагается налогом в Греции только в отношении дохода, полученного из источников в Греции в течение конкретного налогового года.

Критерии признания налоговым резидентом Греции

Согласно греческому налоговому законодательству, физическое лицо признается налоговым резидентом Греции, если:

• Оно имеет постоянное или основное место жительства, или обычное местопребывание, либо центр своих жизненных интересов (личных и экономических связей) в Греции; или
• Оно является консульским, дипломатическим или иным аналогичным государственным служащим, проходящим службу за рубежом.

При этом лицо, проживающее в Греции более 183 дней в течение любого 12-месячного периода, считается налоговым резидентом Греции с момента прибытия в страну. Это не распространяется на лиц, находящихся в Греции исключительно с туристической, медицинской или аналогичной целью, если срок их пребывания не превышает 365 дней (включая кратковременные выезды за пределы страны).

Налоговые стимулы для лиц, переводящих налоговое резидентство в Грецию:

Греческий Налоговый кодекс (Закон № 4172/2013) предусматривает налоговые льготы для лиц, не являющихся налоговыми резидентами Греции, с целью перевода их налогового резидентства в Грецию. Эти положения касаются следующих категорий лиц: инвесторы, пенсионеры, сотрудники и предприниматели.

1. Налоговые льготы для инвесторов

Греческое налоговое законодательство предусматривает альтернативное налогообложение дохода из-за рубежа для физических лиц, переведших налоговое резидентство в Грецию.

Так, налогоплательщик, физическое лицо, переведшее налоговое резидентство в Грецию, может уплачивать фиксированную сумму налога в размере 100 000 евро в год, независимо от суммы фактически полученного дохода за пределами Греции.

Этот режим может быть расширен и на членов семьи такого лица, при этом за каждого члена семьи уплачивается дополнительно 20 000 евро, а нормы о налогообложении дарения, наследования и родительских пожертвований не применяются.

Условия:

• Налогоплательщик не был налоговым резидентом Греции в течение 7 из последних 8 лет;
• Он/она осуществил(а) инвестиции лично, через родственника или через юридическое лицо, в котором он/она владеет контрольным пакетом, в недвижимость, предприятия, ценные бумаги или доли юридических лиц, зарегистрированных в Греции;
• Сумма инвестиций – не менее 500 000 евро;
• Инвестиции должны быть осуществлены в течение 3 лет с даты подачи заявления.

Примечание: выполнение инвестиционного условия не требуется, если заявитель имеет и поддерживает вид на жительство для инвестиционной деятельности в соответствии с греческим Миграционным кодексом.

Также важно отметить, что заявитель подлежит общему налогообложению в Греции в отношении доходов, полученных на территории Греции.

Допустимые типы инвестиций:

• Инвестиции в недвижимость в Греции
• Участие в греческих компаниях (некотирующихся на бирже) с активной предпринимательской деятельностью
• Инвестиции в государственные облигации Греции
• Вложения в альтернативные инвестиционные фонды
• Приобретение ценных бумаг, котирующихся на регулируемых рынках

Срок действия режима:
Применяется с первого налогового года, за который подано заявление, и действует в течение 15 лет.

Преимущества:
С уплатой указанной фиксированной суммы прекращаются все налоговые обязательства в отношении зарубежного дохода. Заявитель освобождается от налога на наследство и дарение в отношении имущества за пределами Греции.

2. Налоговые льготы для пенсионеров

Греческое налоговое законодательство также предусматривает альтернативное налогообложение пенсий, полученных за рубежом, для лиц, переводящих налоговое резидентство в Грецию.

Размер налога:
Пенсионер уплачивает 7% налога в год с доходов, полученных за пределами Греции.

Условия:

• Налогоплательщик не был налоговым резидентом Греции в течение 5 из последних 6 лет;
• Он/она переводит налоговое резидентство из страны, с которой у Греции заключено соглашение о налоговом сотрудничестве.

Срок действия режима:
Применяется с года, следующего за годом подачи заявления, и действует в течение 15 лет.

3. Налоговые льготы для сотрудников и предпринимателей

Для физических лиц, переводящих налоговое резидентство в Грецию с целью трудоустройства или предпринимательской деятельности, предусмотрен особый режим налогообложения.

Такие лица освобождаются от налога на доход и специального взноса на 50% от полученного дохода от трудовой деятельности в Греции. Это также применяется к индивидуальным предпринимателям, открывшим бизнес в Греции.

Условия:

• Не являлся налоговым резидентом Греции в течение 5 из последних 6 лет;
• Переводит налоговое резидентство из страны ЕС/ЕЭЗ или страны, имеющей соглашение о налоговом сотрудничестве с Грецией;
• Осуществляет трудовую деятельность в греческой компании или в представительстве иностранной компании, или ведет личную предпринимательскую деятельность;
• Обязуется проживать в Греции минимум 2 года.

Срок действия режима:
Применяется с налогового года подачи заявления и действует в течение 7 лет.

Наша юридическая команда

Наша команда обладает высоким уровнем квалификации в области налогового права и значительным опытом в сопровождении перевода налогового резидентства в Грецию.

*Данный материал предоставлен исключительно в информационных целях и не является юридической или налоговой консультацией. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами.

The post НАЛОГОВОЕ РЕЗИДЕНТСТВО В ГРЕЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВА И СТИМУЛЫ ДЛЯ ЛИЦ, ПЕРЕНОСЯЩИХ СВОЕ НАЛОГОВОЕ РЕЗИДЕНТСТВО В ГРЕЦИЮ appeared first on International Legal Advisors.

Рынок недвижимости Греции предлагает иностранным потенциальным покупателям, заинтересованным в переезде в Грецию, вложении средств в объекты недвижимости с целью получения дохода или приобретении дома для отдыха, широкий спектр возможностей.

Однако данный процесс может показаться сложным для тех, кто не знаком с греческим языком, законодательством, бюрократическими процедурами или культурой.

Поэтому крайне важно понимать основные этапы, возможные риски и нанять квалифицированных специалистов для обеспечения надлежащего завершения сделки.

Общие положения.

Прежде всего, стоит отметить, что любой человек имеет право приобрести недвижимость в Греции, включая иностранных граждан, независимо от того, проживают они в стране или нет. Однако для граждан стран, не входящих в ЕС, могут применяться определённые ограничения. В частности, в некоторых приграничных регионах Греции требуется получение специального разрешения.

Также важно понимать, что потенциальному покупателю не обязательно лично приезжать в Грецию или находиться там на протяжении всей процедуры. Сделку можно осуществить посредством выдачи доверенности надёжному лицу, часто юристу. Это особенно удобно, учитывая, что процесс покупки может занять несколько недель или месяцев в зависимости от конкретных обстоятельств.

Поиск объекта недвижимости.

Поиск подходящей недвижимости, исходя из потребностей покупателя, как правило, начинается с обращения к одному или нескольким агентам по недвижимости. Размер вознаграждения агентов может варьироваться, но на практике обычно составляет около 2% от стоимости объекта недвижимости плюс НДС (в настоящее время — 24%). До показа объектов агент, как правило, просит покупателя подписать соглашение о сотрудничестве, по которому покупатель обязуется уплатить комиссию и не приобретать объект, показанный агентом, без его участия.

Потенциальным покупателям следует проявлять осторожность и не подписывать других обязательных документов (таких как соглашения о задатке) и не переводить денежные средства до получения юридической консультации и подтверждения юридической “чистоты” объекта.

Юридическая проверка (due diligence).

После выбора объекта недвижимости рекомендуется нанять квалифицированного юриста, чтобы он провёл юридическую проверку правоустанавливающих документов на объект. Это необходимо, чтобы убедиться, что продавец действительно является законным собственником, что право собственности правильно зарегистрировано в соответствующем регистрирующем органе, и что на объекте отсутствуют обременения. Юрист также подберёт нотариуса, займётся всей документацией и проверит документы, полученные от продавца. Он будет координировать процесс и взаимодействовать со всеми сторонами сделки с целью защиты интересов покупателя.

Оплата задатка и соглашение о задатке.

После достижения соглашения о цене и проверки титулов продавец обычно требует задаток, чтобы начать сбор документов. Важно не переводить деньги без подписания соглашения о задатке. Это соглашение должно быть составлено или, как минимум, проверено юристом покупателя и включать все существенные условия, оговорённые сторонами. Хотя наиболее безопасным вариантом является нотариальное соглашение, на практике стороны часто подписывают частное соглашение, руководствуясь соображениями скорости и экономии.

Греческий налоговый номер.

Иностранные покупатели обязаны зарегистрироваться в налоговых органах Греции и получить налоговый номер (ΑΦΜ). Без него невозможно заключить договор купли-продажи. Если покупатель не является налоговым резидентом Греции, он получает специальный номер для нерезидентов. Эту процедуру можно осуществить по доверенности через юриста или бухгалтера. При этом покупатель должен назначить налогового представителя, проживающего в Греции, для контакта с налоговыми органами. Также необходимо получить коды доступа к онлайн-сервисам налоговой службы, чтобы подавать декларации и отслеживать задолженности.

Техническое обследование объекта.

Несмотря на наличие инженерных документов в пакете, передаваемом нотариусу, рекомендуется нанять инженера-строителя для технической оценки объекта и подтверждения возможности его использования по назначению (например, возможности строительства, отсутствия ограничений и т.п.).

Договор купли-продажи.

Оформление перехода права собственности на недвижимость осуществляется исключительно посредством нотариального акта. После согласования условий сделки нотариус собирает документы, подготавливает и оформляет договор. Это наиболее продолжительный этап, поскольку требует сбора значительного объёма документов продавцом, их проверки и возможной корректировки. Договор составляется на греческом языке. Стороны могут действовать через доверенное лицо. Присутствие юристов сторон на заключении договора крайне рекомендуется.

Покупатель, как правило, выбирает нотариуса и несёт расходы на его услуги, а также оплачивает налог на передачу прав собственности.

Оплата стоимости объекта.

Оплата, как правило, производится в момент подписания нотариального акта. Если же полная оплата не происходит в тот же день, в договор включаются специальные положения для защиты продавца, например, условие о последующем переходе права, возможность регистрации ипотеки и т.п.

В случае покупки с целью получения “Золотой визы” или с использованием кредита могут применяться иные механизмы оплаты.

Регистрация права собственности.

После подписания договора нотариус передаёт его копии сторонам. Затем покупатель обязан зарегистрировать право собственности в местном земельном реестре или кадастровом органе.

Регистрация в налоговых органах.

Продавец и покупатель обязаны зарегистрировать сделку в налоговой службе. Продавец исключает объект из своей налоговой декларации, а покупатель включает — как своё имущество.

Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA).

С момента регистрации объекта на имя покупателя, последний обязан ежегодно уплачивать налог на недвижимость. Обязанность возникает на 1 января каждого года. Налог, как правило, подлежит уплате во втором квартале года, единовременно или в рассрочку.

Дополнительная информация:

•             Банковский счёт: наличие банковского счёта в Греции не требуется, но может быть удобно. Открытие требует предоставления множества документов и может занять время.

•             Расходы: покупатель оплачивает налог на передачу, услуги юриста, нотариуса, инженера, бухгалтера, регистрационные сборы, комиссию агенту. Стоит заранее запросить смету расходов.

•             “Золотая виза”: граждане стран вне ЕС, приобретшие недвижимость стоимостью от 250 000 евро (400 000 или 800 000 евро в отдельных зонах), могут претендовать на ВНЖ сроком на 5 лет.

•             Аренда: владелец может сдавать недвижимость в аренду, включая владельцев “Золотой визы”. Перед подписанием договора аренды рекомендуется получить юридическую консультацию.

•             Налоги: помимо ENFIA, при сдаче в аренду — уплата подоходного налога на арендный доход.

Наши услуги.

Наши юристы обладают опытом сопровождения сделок с недвижимостью в Греции в максимально оперативной и экономичной форме. Мы особенно компетентны в работе с иностранными клиентами и представителями греческой диаспоры. Часто действуем по доверенности с ограниченными полномочиями, без необходимости личного присутствия клиента в Греции.

При необходимости, мы предоставим доступ к сети проверенных специалистов (бухгалтеров, нотариусов, инженеров и др.), говорящих по-английски и имеющих опыт работы с иностранцами.

Настоящая публикация предоставлена исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией. Для получения дополнительной информации и индивидуальной правовой помощи, пожалуйста, свяжитесь с нами.

The post НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРЕЦИИ: РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ appeared first on International Legal Advisors.

Le marché immobilier grec offre un large éventail d’options aux acheteurs étrangers souhaitant s’installer en Grèce, investir dans l’immobilier pour générer des revenus ou simplement acquérir une maison pour y passer leurs vacances.

Cependant, le processus peut s’avérer complexe pour ceux qui ne maîtrisent pas la langue, la législation, la bureaucratie ou la culture grecques.

Il est donc essentiel de comprendre les étapes de base, les risques potentiels et de faire appel à des professionnels qualifiés pour garantir le bon déroulement de la transaction d’acquisition.

Tout d’abord, il convient de noter que toute personne peut acheter un bien immobilier en Grèce, y compris les étrangers, résidant ou pas en Grèce. Certaines restrictions peuvent toutefois s’appliquer aux ressortissants de pays tiers (c’est-à-dire des pays non- membres de l’UE). Plus particulièrement dans certaines régions de Grèce, notamment celles proches des frontières, une autorisation spécifique est requise.

Il est également important de noter que l’acheteur potentiel n’est pas tenu de se rendre en Grèce personnellement ni d’y rester pendant toute la procédure d’acquisition. Il/ elle peut organiser la finalisation de l’achat en donnant une procuration à une personne de confiance, souvent un avocat. Cela est particulièrement pratique si l’on considère que la conclusion de la vente peut prendre quelques semaines ou quelques mois, selon le cas.

Trouver un bien immobilier en Grèce.

La recherche du bien idéal, répondant aux besoins et aux critères de chaque acheteur potentiel, commence généralement par la prise de contact avec un ou plusieurs agents immobiliers. Les honoraires de ces derniers peuvent varier, mais en pratique, ils s’élèvent généralement à environ 2 % de la valeur du bien + TVA (dont le taux actuel est de 24 %).

Avant la visite des biens immobiliers en Grèce, les agents demandent à l’acheteur potentiel de signer un contrat, par lequel l’acheteur potentiel s’engage à payer les honoraires de l’agent et à ne pas procéder à l’achat du bien visité sans l’intervention de l’agent. Les acheteurs potentiels de biens immobiliers en Grèce doivent toutefois veiller à ne signer aucun autre document (tel qu’un avant- contrat de promesse de vente). Il est également déconseillé de verser des fonds avant d’avoir consulté un avocat et d’avoir confirmé l’état des titres de propriété.

Vérification préalable des titres de propriété du bien immobilier.

Après avoir trouvé le bien immobilier qui lui convient, il est conseillé à l’acheteur potentiel de faire appel à un avocat qualifié et de lui demander d’effectuer une vérification préalable des titres de propriété. Cette étape est importante, car avant de signer tout document ou de verser une somme (dépôt de garantie) au vendeur, l’acheteur doit s’assurer que ce dernier est bien le propriétaire légal du bien vendu, que celui-ci est correctement enregistré au registre foncier compétent et qu’il est libre d’hypothèque ou autre sureté réelle.

Outre le rapport de vérification préalable, l’avocat fait appel à un notaire de confiance, entreprends de gérer toutes les formalités administratives et à examiner tous les documents transmis par le vendeur. Il coordonne la procédure et assure la liaison avec toutes les parties concernées afin de garantir les droits de l’acheteur.

Versement d’un dépôt de garantie  et avant- contrat de promesse de vente.

Une fois que les parties se sont mises d’accord sur le bien, le prix et que les titres ont été vérifiés par l’avocat, il est d’usage que le vendeur demande à l’acheteur le versement d’une partie du prix d’achat afin de lancer la procédure de rassemblement des documents de vente. Il est important que le vendeur ne verse aucun montant avant la signature d’un avant- contrat. Ce document doit être rédigé, ou au moins examiné par l’avocat de l’acheteur, et contenir toutes les conditions générales convenues oralement entre les parties. Bien que la solution la plus sûre soit de conclure un avant- contrat sous forme notariée, les parties optent souvent pour un contrat sous seing privé, pour des raisons de rapidité et de coût.

Numéro fiscal grec.

Un autre point important que les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Grèce doivent savoir, est qu’il est essentiel pour l’acheteur de s’enregistrer auprès des autorités fiscales grecques et d’obtenir un numéro fiscal grec. Ce numéro est essentiel, car aucun contrat d’achat ne peut être conclu sans lui. Si l’acheteur n’est pas résident fiscal grec, il recevra un numéro fiscal grec spécial pour les non-résidents fiscaux. Cette procédure peut être effectuée par l’intermédiaire d’un professionnel de confiance (avocat ou comptable) au moyen d’une procuration. Si l’acheteur n’est pas résident fiscal grec, il devra désigner un résident fiscal grec comme représentant fiscal en Grèce. Cette personne est désignée pour communiquer avec les autorités fiscales. Outre le numéro fiscal grec, il est important de recevoir des codes d’accès en ligne pour les services électroniques des autorités fiscales. Cela permettra au contribuable et/ou à son comptable d’accéder à ses informations fiscales, de remplir ses déclarations fiscales et d’être informé de ses obligations fiscales en cours.

Inspection de l’immeuble par un ingénieur civil.

Bien que les documents fournis par le vendeur au notaire pour la préparation du contrat d’achat comportent plusieurs documents rédiges par un ingénieur civil, il est conseillé à l’acheteur de faire appel à un ingénieur civil pour inspecter le bien d’un point de vue structurel et technique et s’assurer que le bien peut être utilisé de la façon souhaitée  par l’acheteur (par exemple, si l’acheteur souhaite construire sur le bien, il est important de vérifier qu’un permis de construire approprié peut être délivré et/ou qu’il n’existe aucune restriction).

Le contrat de vente et d’achat.

L’achat et la vente de biens immobiliers doivent être sous forme d’acte notarié. Par conséquent, une fois que les parties sont d’accord sur les termes de la transaction, un notaire est désigné pour rassembler un certain nombre de documents et rédiger un acte de vente notarié. Il s’agit généralement de la partie la plus longue du processus. Le vendeur doit rassembler et fournir les documents, qui sont examinés par le notaire et les conseillers de l’acheteur, qui peuvent exiger des modifications et des corrections. Le contrat de vente est toujours rédigé en grec et les parties peuvent être représentées par procuration si elles ne peuvent être présentes en personne. La présence du conseiller juridique de chaque partie est fortement recommandée à ce stade, afin de garantir la transposition correcte de toutes les conditions convenues entre les parties et de garantir la protection des droits de chaque partie. L’acheteur choisit généralement le notaire et prend en charge les frais de notaire ainsi que la taxe correspondante (droits de mutation).

Le paiement du prix.

Le paiement du prix d’achat est généralement effectué lors de la signature de l’acte notarié. Das les cas de réception immédiate des fonds par le vendeur (par exemple, lorsque le virement est effectué par virement bancaire depuis la même banque), aucune disposition particulière n’est prévue dans l’acte. Si, toutefois, le prix n’est pas payé le jour même de signature de l’acte, en totalité ou en partie, il est d’usage d’inclure dans l’acte des dispositions particulières afin de préserver les droits du vendeur. Il peut s’agir du droit d’enregistrer une hypothèque, de l’inclusion d’une condition suspensive ou résolutoire, et un second acte est souvent signé une fois le prix total payé. Selon le cas, d’autres particularités peuvent s’appliquer concernant le mode de paiement du prix (par exemple, en cas d’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un Golden Visa) ou lorsqu’un prêt est utilisé .

Enregistrement des droits de propriété.

Une fois le contrat signé, le notaire en délivre une copie à chacune des parties. L’acheteur doit ensuite s’assurer qu’une copie du contrat est déposée au registre foncier ou au bureau du cadastre local (selon le cas), ce qui garantira l’enregistrement et la publication de ses droits de propriété.

Déclaration auprès des autorités fiscales.

Le vendeur et l’acheteur doivent également déclarer la transaction auprès des autorités fiscales. Pour le vendeur, cela implique de supprimer le bien vendu de son patrimoine déclaré aux autorités fiscales, tandis que pour l’acheteur, cela implique de le déclarer comme faisant partie de son patrimoine.

Taxe foncière annuelle.

Une fois le bien enregistré au nom de l’acquéreur, celui-ci devra s’acquitter de la taxe foncière annuelle (ENFIA). La ​​taxe foncière annuelle est due par le propriétaire d’un bien au 1er janvier de chaque année. Elle est généralement calculée et payable au cours du deuxième trimestre de l’année, en un ou plusieurs versements.

Autres informations utiles :

• Compte bancaire : il n’est pas obligatoire de posséder un compte bancaire en Grèce pour acheter ou posséder un bien immobilier en Grèce. L’ouverture d’un compte bancaire en Grèce peut généralement prendre un certain temps et nécessiter la fourniture de nombreux documents à la banque. Cependant, il peut s’avérer nécessaire eu pratique d’en ouvrir un, que ce soit pour le paiement rapide du prix d’achat, le paiement des divers frais, taxes et factures liés au bien, ou pour percevoir les loyers (en cas de location du bien).

• Frais de transaction : les acheteurs potentiels doivent prendre en charge les droits de mutation, les honoraires d’avocat, de notaire, d’ingénieur civil et d’expert-comptable, les frais d’enregistrement foncier et les honoraires de l’agent immobilier. Il est conseillé de demander une estimation de ces frais lors de la recherche d’un bien, car la plupart des honoraires et frais sont calculés en fonction du prix ou de la valeur du bien.

• Golden visa – permit de séjour pour les propriétaires de biens immobiliers : les ressortissants non européens propriétaires de biens immobiliers en Grèce d’une valeur de 250 000 euros (ou 400 000 euros ou 800 000 euros dans certaines zones géographiques) peuvent déposer une demande de permis de séjour grec valable pendant 5 ans (renouvelables). Vous trouverez plus d’informations sur la Golden Visa Grecque ici.

• Bail : les propriétaires de biens immobiliers (y compris les bénéficiaires du Golden Visa) peuvent louer leur bien et percevoir des revenus. Il est conseillé de ne signer aucun document ni bail avant d’avoir obtenu un conseil juridique, afin de bien comprendre le régime des baux applicable et de préserver vos droits.

• Impôts : comme indiqué précédemment, les propriétaires de biens immobiliers en Grèce doivent s’acquitter d’un impôt foncier annuel. S’ils perçoivent des revenus locatifs, l’impôt sur le revenu doit également être payé sur ces revenus.

*Cette publication est fournie à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour plus d’informations et de conseils sur ce sujet, veuillez nous contacter.

The post ACHAT DE BIENS IMMOBILIERS EN GRECE: GUIDE PRATIQUE appeared first on International Legal Advisors.

Taxation en Grèce : qui paie des impôts sur le revenu en Grèce ?

Une personne ayant sa résidence fiscale en Grèce est assujettie à l’impôt en Grèce sur ses revenus imposables de source tant grecque ainsi qu’ étrangère, c’est-à-dire sur ses revenus mondiaux perçus au cours d’une année fiscale donnée.

Une personne n’ayant pas sa résidence fiscale en Grèce est assujettie à l’impôt en Grèce sur ses revenus imposables de source grecque et perçus au cours d’une année fiscale donnée.

Résidence fiscale en Grèce: quels sont les  critères pour qu’une personne physique soit considérée comme résident fiscal en Grèce ?

Selon la législation fiscale grecque, une personne physique est considérée comme résident fiscal grec si :

a) Cette personne a sa résidence permanente, principale ou habituelle, ou le centre de ses intérêts vitaux, c’est-à-dire ses liens personnels et financiers, en Grèce ;

ou

b) Cette personne est un agent consulaire, diplomatique ou un fonctionnaire assimilé en poste à l’étranger.

Sous réserve de ce qui précède, toute personne physique résidant en Grèce plus de 183 jours sur une période de 12 mois est considérée comme résidente fiscale grecque, à compter de la date de son arrivée en Grèce. Ceci ne s’applique pas aux personnes séjournant en Grèce exclusivement à des fins touristiques, médicales, thérapeutiques ou à des fins privées similaires, à condition que leur séjour n’excède pas 365 jours, y compris les courts séjours à l’étranger.

Avantages fiscaux pour les personnes transférant leur résidence fiscale en Grèce :

Le Code des Impôts sur le Revenu Grec a introduit des avantages fiscaux pour les personnes non-résidentes fiscales en Grèce souhaitant transférer leur résidence fiscale en Grèce.

Ces dispositions s’adressent à des catégories spécifiques de personnes, et notamment aux retraités, aux salariés ou entrepreneurs et aux investisseurs.

1. Avantages fiscaux pour les retraités transférant leur résidence fiscale en Grèce

L’article 5B du Code des Impôts sur le Revenu Grec prévoit l’imposition « alternative » des revenus provenant de pensions perçues à l’étranger pour les personnes physiques transférant leur résidence fiscale en Grèce.

Plus précisément, le demandeur/contribuable, paiera l’impôt, pour chaque année d’imposition, de manière indépendante à un taux de 7% pour l’ensemble de ses revenus obtenus à l’étranger.

Les revenus obtenus en Grèce doivent également être déclarés en Grèce et sont soumis au régime fiscal général applicable aux revenus de source Grecque.

Conditions :

– Le demandeur/contribuable n’était pas résident fiscal grec pendant les 5 années sur 6 précédant le transfert de résidence fiscale.

– Le demandeur/contribuable transfère sa résidence fiscale depuis un pays avec lequel il existe un accord de coopération administrative en matière fiscale avec la Grèce.

Durée :

L’application de ces dispositions débute l’année suivant l’exercice fiscal au cours duquel la demande est déposée et expire après 15 exercices fiscaux.

2. Avantages fiscaux pour les salariés ou les entrepreneurs transférant leur résidence fiscale en Grèce

L’article 5C du Code des impôts sur le revenu grec prévoit un régime particulier et très attractif d’imposition des revenus grecs provenant d’une activité salariée ou entrepreneuriale des personnes physiques transférant leur résidence fiscale en Grèce.

Plus précisément, ces personnes sont exonérées de l’impôt sur le revenu et de la contribution spéciale, à hauteur de 50 % de leurs revenus d’activité salariée perçus en Grèce au cours de l’exercice fiscal.

Ceci s’applique également aux entrepreneurs transférant leur résidence fiscale en Grèce afin d’exercer une activité entrepreneuriale individuelle en Grèce.

Conditions :

– Le demandeur/contribuable n’était pas résident fiscal grec pendant les 5 années sur 6 précédant le transfert de sa résidence fiscale en Grèce.

– Le demandeur transfère sa résidence fiscale d’un État membre de l’UE ou de l’EEE ou d’un pays ayant conclu un accord de coopération administrative avec la Grèce en matière fiscale.

– Le demandeur/contribuable fournit des services en Grèce dans le cadre d’une relation de travail, exercée soit au sein d’une personne morale grecque, soit dans l’établissement stable en Grèce d’une entreprise étrangère, à condition qu’il occupe un nouveau poste d’emploi ou il exerce une activité professionnelle personnelle en tant qu’entrepreneur individuel.

– Le demandeur/contribuable déclare qu’il s’engage à résider en Grèce pendant au moins deux ans.

Durée :

Les dispositions des présentes s’appliquent aux revenus de l’année fiscale pour laquelle la demande est déposée et expirent après 7 années fiscales.

3. Avantages fiscaux pour les investisseurs transférant leur résidence fiscale en Grèce

L’article 5A du Code des Impôts sur le Revenu Grec prévoit l’imposition alternative des revenus perçus à l’étranger pour les personnes physiques transférant- investisseurs leur résidence fiscale en Grèce.

Plus particulièrement, un contribuable, personne physique, qui transfère sa résidence fiscale en Grèce peut être soumis à un régime fiscal alternatif pour ses revenus provenant de l’étranger, consistant à payer un montant de 100 000 euros par exercice fiscal, quel que soit le montant des revenus perçus à l’étranger.

Il est également possible d’étendre ce régime à ses membres de famille, et dans ce cas, un montant de 20 000 euros est dû par membre de famille, et les dispositions relatives à l’imposition des donations, des successions et des donations parentales ne s’appliquent pas.

Conditions :

– Ne pas avoir été résident fiscal grec pendant les 7 années sur 8 précédant le transfert de résidence fiscale :

– Fournir la preuve que le contribuable, soit lui-même, soit un membre de sa famille ou à travers une personne morale dont il détient la majorité des parts, a investi dans des biens immobiliers, des entreprises, des titres ou des actions ou des parts de personnes morales ayant leur siège en Grèce.

– Le montant de l’investissement doit être d’au moins 500 000 euros.

– L’investissement doit être réalisé dans un délais de 3 ans suivant la date de dépôt de la demande.

Il est important de noter que les dispositions ci-dessus relatives à l’investissement ne sont pas requises si le demandeur a obtenu et conserve un permis de séjour pour une activité d’investissement en Grèce, conformément aux dispositions du Code Grec de l’Immigration.

Il est également important de noter que le demandeur/contribuable est soumis à l’impôt sur les revenus perçus en Grèce, conformément aux dispositions générales du Code Grec de l’Impôt sur le Revenu.

Types d’investissement éligibles :

– Investissement en biens immobiliers en Grèce  

– Investissement par participation dans une personne morale non cotée en bourse et exerçant une activité commerciale en Grèce.

– Investissement en obligations du secteur public grec.

– Investissement par apport de capital pour la participation dans un fonds d’investissement alternatif.

– Investissement en titres négociés sur des marchés réglementés.

Durée :

L’application de ces dispositions commence à compter du premier exercice fiscal pour lequel la demande est déposée et expire après 15 exercices fiscaux.

Avantages :

Le paiement du montant forfaitaire susmentionné éteint toute obligation fiscale du demandeur soumis aux dispositions des présentes pour les revenus perçus à l’étranger et lui permet d’être exonéré de droits de succession ou de donation sur les biens situés à l’étranger.

*Le contenu ci-dessus est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.

The post AVANTAGES FISCAUX POUR LES PERSONNES TRANSFÉRANT LEUR RÉSIDENCE FISCALE EN GRÈCE appeared first on International Legal Advisors.

Further to the recent changes in the Migration Code, which amended the criteria for the application for residence permits for investors in real estate (better known as the Golden Visa regime), a circular was issued on 25/09/2024 by the competent department of the Ministry of Migration and Asylum, which is addressed to the local migration authorities, and which provides clarifications on the interpretation and application of the new law.

The main points of the circular are summarized below.

Regions under the 800.000 euros regime

In accordance with the applicable provisions, the minimum amount of investment in real estate is 800.000 euros in the following regions:

• Prefecture of Attica (Athens region and suburbs)
• Prefectural Unit of Thessaloniki,
• Prefectural Units of Mykonos and Thira (Santorini)
• All islands with a population of over 3100 residents

It is clarified that Evia constitutes an island region, and thus falls within the scope of 800.000 euros.

For the remaining regions of Greece, the minimum amount of investment is 400.000 euros.

New requirement of a minimum 120 square meters

In accordance with the new applicable provisions, the investment may be effected to only one single property, in all cases. There is also, in certain cases, a condition of minimum surface area, applicable to build properties or properties for which a building permit has been issued, where it is required that  the minimum surface of the main living area is 120 square meters.

This condition does not apply to non- built properties or properties for which no building permit has been issued (i.e. land plots).

Conversion of non-residential properties into residential properties

The recent amendments in the Golden Visa law, also introduced the possibility to invest through the purchase of real estate, with a minimum value of 250.000 euros, where the main living areas of such property are converted into a residential property. Similarly, the investment is effected in a single property, without restrictions in relation to the minimum surface of the main spaces (i.e. the minimum requirement for 120 square meters does not apply), and the change of use (i.e. the conversion of the property into a residential property) must have been completed before the submission of the application for residence permit.

The newly issued circular clarifies, that the change of use (conversion of property into a residential property) must have been completed after the entrance into force of the relevant legal provisions (i.e. after 05.04.2024). It is important to note however that the change of use may be undertaken by the buyer (investor) or the seller.

The above apply also to the cases where an industrial building (or section thereof) is converted into a residential property, provided however that for the past 5 years no business was established and operating therein.

Specifically for the cases of conversion of industrial buildings (or sections thereof or land plot within which an industrial building is located) it is clarified that are included also properties which result from interventions or additions (in height or extension) to industrial buildings, provided that the use thereof as well is converted into residences or the addition of independent buildings in land plots in which there are industrial buildings the use of which (industrial buildings) is converted into residences.

Listed buildings- buildings requiring reconstruction or restoration

Another change introduced in 2024 in the Golden Visa regime, is the possibility to invest, for a minimum amount of 250.000 euros, into a property requiring restoration works. The recently published circular clarifies that this case includes also investment in properties which derive from interventions or additions (in height or as extension) to buildings which are listed buildings, or buildings requiring reconstruction or restoration works, or the addition of new independent buildings to land plots containing listed buildings, or buildings requiring reconstruction or restoration.

It is clarified that the investment is effected to a single property, but the minimum requirement of 120 square meters surface does not apply.

For this particular type of investment, the first renewal of the residence permit is conditional upon the full completion of the restoration of the real estate. The transfer of the property before completion of the restoration or reconstruction works is void.

Investment in a single property

As mentioned above, under the new provisions, the minimum amount of investment must be effected in a single property.

For the determination of this criteria (the minimum amount of investment in a single property, not the minimum surface), it is clarified that the property may include other spaces (beyond the principal living areas, such as storage rooms, parking spaces) which must (cumulatively): a) be purchased by the investor through the same purchase agreement, b) be in the same building and c) constitute ancillary spaces (either attached the to property, or as independent horizontal properties).

It is however worth noting that for the calculation of the minimum 120 square meters (where this is required), those spaces are not taken into account, as the 120 sq.m. requirement concerns principal living areas. Those ancillary spaces are taken into account only for the determination of the minimum amount of investment.

Prohibition to lease the investment properties under short- term leases

Under the newly applicable legislation, it is prohibited to lease the properties acquired for the application for residence permit under the short-term lease regime of sharing economy or to sub-lease them.

Additionally, the properties the use of which is converted into residential may not be used as registered address or branch office for a business.

However, it is clarified that:

• The prohibition to lease or sub-lease the properties acquired within the Golden Visa framework, concerns only short-term leases or sub-leases withing the regime of sharing economy.

Sharing economy, is defined as any model, where the digital platforms create an open market for the temporary use of properties or services, often provided by private individuals.

Short- term lease, is defined as the lease or sub-lease of a property, for a specific duration which is shorter than 60 days, and provided that no other services are provided, beyond the stay and bedding equipment.

As such, the prohibition does not include long-term leases or subleases to touristic businesses, for the professional use of the property, provided that additional services are provided (e.g. hotel), and provided that the property does not fall under the category of property converted into a residence.

• The prohibition to lease or sublease, does not include properties which were acquired under the previous legal regime, as well as properties where the investment is completed during the transitional period.

For more detailed information, on the applicable rules for Golden Visa, please see here.

Finally, a new circular and ministerial decision are to be issued, in order to address additional concerns and determine the supporting documents which must be filed for the residence permit application.

* This publication does not constitute legal advice. It is provided for informational purposes only. For particular questions, please contact us.

The post LEGAL UPDATE: CLARIFICATIONS REGARDING THE NEW GOLDEN VISA REGIME appeared first on International Legal Advisors.